L’impact de la législation pour les propriétaires bailleurs

Avant d’entrer dans le détail des règles, et de pouvoir identifier quel logement est concerné par une loi, il faut pouvoir connaître son étiquette énergie. C’est le rôle du diagnostic de performance énergétique qui attribue une lettre au logement, de A à G, en fonction de sa consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre qui sont liées. Ces valeurs sont calculées par des logiciels basés sur une méthode définie par décret.

Pour rendre ce calcul le plus juste possible, le législateur a mis en place une nouvelle méthodologie. Le DPE est réalisé par un diagnostiqueur immobilier, qui doit visiter le logement et respecter des règles au moment d’entrer les informations dans le logiciel de calcul :

• soit il peut vérifier par lui-même les caractéristiques du logement (épaisseur des murs, de l’isolant, du double vitrage, performance énergétique des équipements notée sur une étiquette, etc.) ;
• soit le propriétaire peut fournir des factures indiquant précisément ces caractéristiques.

Si aucune de ces deux solutions n’est possible, le diagnostiqueur doit entrer dans le logiciel une valeur par défaut qui est la plus mauvaise de la catégorie d’équipement, ce qui va dégrader la note finale.

Cette méthode pour établir le DPE permet d’éviter les imprécisions de l’ancienne méthode qui pouvait être basée sur les factures d’énergie du logement. En effet, un habitant frileux ou en télétravail pouvait avoir des factures plus élevées que la moyenne du logement. A l’inverse, un logement loué seulement une partie de l’année, ou une résidence secondaire, pouvaient avoir des étiquettes faussement favorables.

De plus, le législateur a rendu le diagnostic opposable. Cela signifie que le vendeur et le diagnostiqueur sont légalement responsables de la fiabilité des informations entrées dans le logiciel de calcul vis-à-vis du futur acheteur ou du locataire.

Le DPE actuel a donc pour ambition d’être plus juste, car chaque logement doit être évalué selon les mêmes critères, avec le même logiciel. L’acheteur ou le locataire doivent pouvoir comparer plusieurs logements notés de la même manière. Si le nouveau DPE a pu être critiqué par des associations de consommateurs ou professionnels de l’immobilier, il semble que les reproches portent sur la manière d’entrer les données, et non sur le logiciel. Il est donc important pour chaque propriétaire d’être présent lors du diagnostic, et de s’assurer que les mesures soient réalisées avec soin.

Enfin, pour éviter que les anciens DPE et les nouveaux ne cohabitent trop longtemps, le législateur a réduit la durée de validité des anciens DPE :

• les DPE réalisés avant le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2022 ;
• les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 – date d’entrée en vigueur de la nouvelle méthode – sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.

Une fois le DPE nouvelle méthode réalisé, la consommation d’énergie (calculée en kilowattheure par mètre carré et par an, soit kWh/m².an, en énergie primaire) et les émissions de gaz à effet serre (en kilogrammes équivalent CO2 par mètre carré et par an, soit kgéq.CO2/m².an) seront connues.

La consommation d’énergie sera calculée selon 2 formules : en énergie finale (e. f.) et en énergie primaire (e. p.).

L’énergie finale correspond à ce que facturent les fournisseurs d’énergie : des kilowattheures de gaz, d’électricité, ou de fioul.

L’énergie primaire quant à elle correspond à une estimation de la quantité d’énergie qui a été nécessaire pour produire de l’électricité, car cette énergie nécessite beaucoup plus d’étapes de transformation que le gaz ou le fioul. En France, on estime qu’il faut 2,3 fois plus d’énergie pour produire de l’électricité que pour produire du gaz ou du fioul.

Ces valeurs apparaissent dans « Performance énergétique et climatique » à gauche de l’étiquette et dans le tableau « Montants et consommations annuels d’énergie ». Les chiffres écrits en noir sont en énergie primaire, et ceux écrits en gris clair sont en énergie finale, notée en e.f.

Le logement se voit alors attribuer une lettre allant de A à G, à partir de la consommation en énergie primaire. Par convention, on appelle les logements classés F et G les « passoires thermiques ». Il est alors possible d’identifier si votre logement est concerné par une de ces règles :

1. Première mesure entrée en vigueur fin août 2022 : l’interdiction d’augmenter le montant du loyer pour les biens classés F et G sur le DPE. Cette mesure est valable aussi bien pour les révisions de loyer en cours de bail que lors d’un changement de locataire.  
2. Au 1ᵉʳ janvier 2023, il est interdit de louer des biens ayant une consommation supérieure à 450kWh/m2.an. Attention : ce seuil est en énergie finale et non en énergie primaire. Pour calculer l’e.p., il faut aller voir le tableau page 3 du DPE et diviser la consommation totale en énergie finale par le nombre de m2. Ce seuil est extrêmement élevé et rarement atteint en appartement.
3. Depuis avril 2023, les propriétaires de passoires thermiques ont l’obligation de réaliser un audit énergétique du logement au moment de le vendre. Attention encore : cette règle ne concerne que les maisons, ou lors de la vente d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble. Les propriétaires d’appartements ne sont donc pas concernés par cette règle.
4. Au 1ᵉʳ janvier 2025, il sera interdit de louer les biens ayant une étiquette G .
5. Au 1ᵉʳ janvier 2028, il sera interdit de louer des biens ayant une étiquette F.
6. Au 1ᵉʳ janvier 2034, il sera interdit de louer des biens ayant une étiquette E.

Une fois le diagnostic établi, c’est le moment de définir les travaux nécessaires pour améliorer la classe énergétique. Cette étape prend du temps et doit être soignée, sans quoi les travaux pourraient manquer l’objectif de performance. De nombreux critères peuvent entrer en jeu :

• La vétusté des éléments : si une pièce n’a pas été rénovée depuis de nombreuses années et qu’une remise en peinture semble nécessaire, c’est sans doute le bon moment pour l’isoler. Même logique pour une façade qui n’aurait pas été ravalée depuis longtemps, ou pour une chaudière en fin de vie.
• L’interaction entre les travaux : pour que le logement soit performant, les murs, les menuiseries, le plafond et le système de chauffage doivent être dimensionnés en cohérence. Il est donc vivement recommandé de regrouper un maximum de travaux en même temps et de soigner les interactions.
• Les travaux vis-à-vis de la copropriété : en copropriété, les systèmes de chauffage et eau chaude peuvent être communs ou privatifs. Une partie des travaux peut donc dépendre du syndicat des copropriétaires. Pour les murs, deux cas existent : isolés par l’intérieur, les travaux sont privatifs. Isolés par l’extérieur, ils deviennent partie commune.

Pour rédiger son cahier des charges, il existe beaucoup de documentation sur internet ou dans les bibliothèques. Pour les cas les plus courants, ou pour les propriétaires les plus intéressés, il est possible de faire soi même son cahier des charges. Il faut cependant être vigilant sur la qualité et la neutralité des informations trouvées, en faisant plutôt confiance aux grands acteurs reconnus que sont l’ADEME, l’Agence Qualité Construction, le CEREMA, et les réseaux France Rénov’ et CoachCopro.

À Paris et sur le périmètre de la Métropole du Grand Paris, CoachCopro permet d’accompagner les copropriétaires qui souhaitent faire des travaux de performance énergétique au niveau de l’immeuble. En s’inscrivant sur CoachCopro, le·a gestionnaire et le conseil syndical bénéficient d’un accompagnement par un·e conseiller·ère en rénovation.

Enfin, le recours à un·e architecte spécialisé·e dans les questions énergétiques ou à un bureau d’études thermique sera conseillé quand les montants de travaux sont importants ou pour des cas spécifiques : toutes petites surfaces, logements touchés par des problèmes d’humidité, propriétaires ne pouvant venir sur place. En copropriété, le recours à ces professionnel·les est presque obligatoire, puisque ce sont elles et eux qui pourront calculer les gains énergétiques des travaux, dont dépendent les aides publiques à la rénovation thermique.

Pour les propriétaires bailleurs, il est possible de réduire le coût des travaux en associant des aides financières et des réductions fiscales. Le Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires a publié en juin 2022 un guide pratique « Rénovation énergétique pour les propriétaires bailleurs » qui résume ces différents dispositifs.

Ensuite, l’ADEME tient à jour un guide détaillé de toutes les aides financières, en indiquant les conditions pour les obtenir.