Rénovation énergétique en copropriété : combien de milliards pour le Grand Paris ?

Le 31 octobre 2022, les député·es de l’Assemblée nationale votent en faveur de deux amendements au projet de Loi de finance 2023 qui augmentent sensiblement les budgets alloués à la rénovation énergétique des logements. Au total, les moyens à disposition de l’Anah pour les aides MaPrimeRénov’ passeraient de 3 à 12 milliards d’euros en 2023. Finalement, ces amendements seront écartés du texte final par l’emploi de l’article 49.3 de la constitution par la Première ministre Elisabeth Borne.

Cet événement nourrit débats et discussions quant à la manière d’utiliser l’argent public pour la rénovation énergétique des logements privés, dans un contexte de tension sur les coûts de l’énergie, sur l’approvisionnement en matériaux de construction et sur la disponibilité d’une main d’œuvre qualifiée. Mais d’abord, combien ça coûte la rénovation énergétique pour une copropriété ?

Paris et sa couronne concentrent en 2022 environ 100 000 copropriétés privées de 2,1 millions de logements. Rien qu’à Paris, ce sont 1,2 millions de logements qui sont répartis dans 43 000 copropriétés. Selon le registre d’immatriculation des copropriétés, plus de 40 % des copropriétés de la métropole ont été construites avant 1945, et 20 % environ pendant les Trente Glorieuses (1945-1975). Moins de 10 % des copropriétés du Grand Paris ont été construites après 2000. Ces bâtiments anciens, datant d’avant la première règlementation thermique, portent de forts besoins en rénovation énergétique.

En novembre 2022, près de 8 000 copropriétés métropolitaines sont inscrites sur la plateforme CoachCopro pour bénéficier d’un accompagnement neutre, gratuit et indépendant aux travaux de rénovation de leurs immeubles. Parmi elles, plus de 350 ont déjà voté ou réalisé ces travaux.

Donner une moyenne du coût des travaux est délicat, tant les projets de rénovation peuvent être différents. Plusieurs facteurs vont faire varier le coût de chaque prestation :

• L’état initial du bâtiment, et le besoin en travaux de réfection : maçonnerie, garde-corps, présence d’amiante, etc.
• Les spécificités architecturales à conserver ou reproduire : petits carreaux en façade, format des fenêtres, etc.
• Les contraintes techniques : choix de matériaux isolants perméables à la vapeur pour les murs anciens, choix des finitions, contraintes sur les modèles d’équipements à installer, empiètement sur des parcelles voisines, prise en compte des caissons de volets roulants existants, etc.
• Les performances énergétiques recherchées : plus on tend vers l’étiquette A, plus les travaux peuvent être chers car complexes. Par exemple, la mise en place d’une étanchéité à l’air parfaite, l’installation de ventilation double flux. De plus, augmenter la résistance thermique des façades rime avec augmenter l’épaisseur de l’isolant, donc son coût direct.

Grâce aux données collectées sur CoachCopro, l’Observatoire de la rénovation énergétique en copropriété de l’Agence Parisienne du Climat propose une évaluation des coûts standards pour les copropriétés des Trente Glorieuses.

Les chiffres présentés proviennent d’une sélection de 77 projets votés entre 2013 et 2022 (avant la crise sanitaire). Le coût varie avec la performance recherchée (étiquette énergie à atteindre) et avec l’état initial de la copropriété. On observe les coûts suivants de l’audit à la réalisation, hors aides financières :

Précisions importantes sur l’échantillon :

• Exclusivement des copropriétés en chauffage collectif ;
• Des immeubles de 100 logements en moyenne ;
• Initialement en étiquette D ou E.

Ces immeubles étaient dans une situation « idéale » pour porter une transformation lourde de leur consommation d’énergie à coût maîtrisé : un grand nombre de logement pour étaler la dépense, des systèmes collectifs efficaces, des modes constructifs simples avec des matériaux ouverts à tous types d’isolants.

Un exemple de rénovation qui rentre dans ces critères : Rue Baudricourt à Paris 13^e.

Le coût d’une rénovation globale est à relativiser par de nombreux facteurs. Tout d’abord, l’isolation thermique par l’extérieur ou l’isolation des toitures prennent en compte la réfection et l’entretien courant des immeubles : reprises de maçonneries, d’étanchéité, ravalement, etc.  Il en va de même pour les équipements de chauffage ou de ventilation, qui ont une durée de vie limitée et donc doivent être changées à un moment donné. De plus, il faut y ajouter les apport d’une rénovation énergétique :

• Augmentation de la valeur patrimoniale du bien ;
• Augmentation du confort de vie ;
• Diminution des charges d’énergie ;
• Remise à niveau de l’ensemble du bâtiment et de ses systèmes.

A cela, il faut ajouter les aides financières de l’Etat ou des collectivités territoriales en appui à la rénovation chez les particuliers. MaPrimeRénov’, les certificats d’économie d’énergie, Eco-Rénovons Paris +, autant de dispositifs mobilisables pour améliorer son immeuble.

Enfin, comparons la rénovation performante en copropriété et celle en maison individuelle. Selon l’Observatoire des Bâtiments Basse Consommation (BBC), les montants des travaux pour atteindre cette performance avec labellisation s’élèvent à 19 000 € en copropriété (par logement) contre 45 000 € en maison individuelle.

A horizon 2050, tous les logements devront avoir opéré leur mue. La consommation moyenne du parc habitat privé devra alors se trouver autour de 104 kWhep/m²/an, contre 250 actuellement, pour respecter la stratégie nationale bas carbone (la SNBC), le Plan Climat parisien (PCAET) ou métropolitain (PCAEM).

Considérant les 100 000 copropriétés du Grand Paris, on estime le montant total des travaux à réaliser à entre 30 et 60 milliards d’euros, lissés sur 30 ans. On se situe entre 1 et 2 fois le montant des travaux du métro du Grand Paris, et à échelle comparable avec le montant du bouclier tarifaire pour l’hiver 2022-2023, de 45 milliards d’euros.

Cet ordre de grandeur est indicatif. Il évolue au regard de la situation économique : inflation, approvisionnement en matériaux, coût de la main d’œuvre, complexité technique des travaux à réaliser. Du point de vue de la copropriété, la disponibilité des aides financières au moment des travaux et les coûts de l’énergie croissants sont d’autant plus des leviers pour déclencher le passage à l’action. A coût des travaux constants, plus l’énergie sera chère, plus les travaux de performance énergétique deviendront rentables.

In fine, 12 milliards d’euros correspondent comptablement à environ 665 000 logements rénovés en copropriété, pour des quotes-parts à 18 000 € entièrement financées.