Forum Habiter Durable 2026 | Retour sur la conférence : Comment se lancer dans un projet de rénovation lorsque l’on est une petite copropriété (moins de 30 logements) ?

Parmi les spécifités des petites copropriétés :

• leur date de construction, la plupart d’entre-elles datent d’avant 1945 et font donc partie du parc du bâtiment ancien ;
• leur organisation : beaucoup sont gérées par des syndics non-professionnels ;
• leur taille : les quotes-part lors des travaux sont souvent plus élevées que dans des copropriétés de plus de 50 logements, les économies d’échelle étant moins faciles.

Se lancer dans un projet de rénovation énergétique et d’amélioration environnementale requiert donc de prendre en compte ces éléments afin d’agir efficacement.

Lors des échanges, un certain nombre de difficultés liées à la petite copropriété ont été évoquées, notamment :

• Le montant des travaux par logement : le coût des travaux est généralement partagé par un plus petit nombre de personnes. Les quotes-parts ont donc tendance à être plus élevées que dans des copropriétés de plus de 50 logements, ce qui amène souvent les copropriétaires à retarder les travaux pourtant nécessaires.
• Le refus de la part des entreprises, certaines ne souhaitant pas intervenir sur des immeubles de moins de 50 logements. Le nombre d’entreprises intervenant sur ces copropriétés est donc réduit, tout comme la possibilité de mettre en concurrence plusieurs prestataires.
• Les petites coproprités sont structurellement moins facilement éligibles à l’aide Ma Prime Rénov’ Copropriété : généralement plus anciennes, elles sont souvent soumises à des protections patrimoniales et sont également très souvent en chauffage individuel. Pour ces raisons, il est généralement plus difficile d’atteindre des gains énergétiques importants tels que les 35% nécessaires à l’obtention de Ma Prime Renov’ Copropriété.
• Elles ont enfin tendance à être moins bien entretenues : en cause, le report constant des interventions du fait des coûts élevés. Dès lors, au moment de se lancer dans une rénovation globale, le montant des travaux est plus important.

Malgré ces spécificités, qui rendent les projets des petites copropriétés plus complexes, nombre d’entre elles se sont lancées avec succès. Vous trouverez de nombreux exemples sur la carte CoachCopro des projets rénovés.

Cette petite copropriété du 19^e siècle composée de 18 logements a mis en oeuvre une rénovation qui lui a permis d’atteindre 43% de performance énergétique. Au-delà de l’améliration du confort ressenti en hiver les copropriétaires sont très satisfaits du résultat. Le projet a également eu un impact positif sur l’ambiance générale au sein de la copropriété où tous les petits problèmes de l’immeuble sont maintenant traités avec une fluidité.

Cette petite copropriété de 19 logements, construite au début du XXᵉ siècle, partait de très loin avec une étiquette énergie niveau G. Son programme de travaux lui permet d’atteindre l’étiquette D, notamment grâce à la mise en place d’une isolation extérieure, et intérieure dans certains logements.

Le projet de rénovation de cette petite copropriété du XIX^e siècle composée de 9 logements a permis d’atteindre une performance énergétique de 39%. Au programme des travaux : ravalement avec isolation des façades, isolation des combles, réfection du réseau électrique, ventilation et chauffage.

Beaucoup de petite copropriété sont gérées par des syndics non-professionnels. Ces syndics, dont ce n’est pas le métier, sont généralement moins structurés et ont plus de difficultés à mener des projets d’une telle ampleur. Les rénovations globales sont longues et nécessitent des connaissances techniques ainsi que financières : il est plus compliqué pour un syndic bénévole d’avoir toutes les compétences pour mener à bien ces projets, en plus du temps nécessaire à y consacrer.

Enjeu crucial dans la réussite d’un projet de rénovation énergétique, l’obtention des prêts est possible mais également plus difficile d’accès, de par les réticences des institutions de prêt et des caisses de cautionnement.

Il est très important car c’est lui qui représente les copropriétaires. Il doit également jouer un rôle d’appui et de liaison avec le syndic ; il l’assiste et contrôle sa gestion. Le conseil syndical facilite également la transmission d’informations entre les copropriétaires et le syndic. Il a donc un rôle à jouer en tant que force de proposition.

Les audits obligatoires (DPE collectifs et Plan pluriannuel de Travaux) sont devenus des outils indispensables pour envisager des travaux au sein d’une copropriété. Ils permettent de planifier les interventions afin de garantir la pérennité de l’immeuble, d’anticiper les travaux d’urgence coûteux ainsi que d’améliorer la performance énergétique.

De nombreuses aides existent afin d’accompagner les copropriétés.

Tout d’abord le réseau France Rénov’ qui, par ses implantations locales, permet de fournir un service de conseil gratuit afin d’accompagner au mieux les copropriétés dans leurs travaux. A Paris, c’est le rôle de l’Agence Parisienne du Climat. La première étape pour en bénéficier est de s’inscrire sur la plateforme CoachCopro.

Les aides financières sont nombreuses. Il y a tout d’abord des aides à la conception : l’aide DTG de la Ville de Paris, le nouveau dispositif Métropole Rénov’ de la Métropole du Grand Paris, qui soutient financièrement la réalisation d’études de conception pour les petites et moyennes copropriétés (jusqu’à 50 logements) visant le montage d’un projet de rénovation énergétique d’ampleur ou encore l’aide AMO au sein du dispositif Eco-Rénovons Paris+. On compte également des aides aux travaux : Ma Prime Rénov copropriété, le dispositif Eco-Rénovons Paris+, les CEE, la TVA à 5,5% et les nombreux systèmes de prêts.

Le MOE est un acteur clé dès la phase diagnostic, mais également lors des phases conception et travaux : il est au centre du projet de rénovation.

Ce dernier doit ainsi posséder un certain nombre de qualités :

• L’expérience dans le domaine de la copropriété ;
• Des capacités d’écoute et d’échange avec le conseil syndical : il est nécessaire d’avoir des professionnels ne restant pas seulement dans une position de sachant face au conseil syndical. A l’inverse, le conseil syndical doit être en mesure d’écouter les recommandations du maitre d’œuvre.
• Une connaissance des subventions, quand bien même ce rôle sera surtout celui de l’AMO (assistance à maitrise d’ouvrage).
• Une capacité de coordination et de synthèse avec les autres membres de l’équipe de maitrise d’œuvre : bureaux d’études techniques (BET), géomètre, bureaux de contrôle et ingénieurs financiers.

Avant même le choix de l’architecte, la copropriété doit être en mesure d’avoir une liste des attentes précises concernant son projet afin de choisir au mieux le prestataire qui sera le plus à même de répondre à ses besoins.

Rénover une petite copropriété, c’est donc possible lorsqu’on se fait accompagner par les bons acteurs, et que le Conseil Syndicat et le syndic de la copropriété sont pleinement mobilisés pour la réussite du projet. De nombreuses ressources existent pour vous accompagner sur CoachCopro, le service public de la rénovation des copropriétés : référentiels, cahiers des charges, retours d’expériences d’autres petites copropriétés sur la carte des projets réalisés…

*Source : ENERSIG, application développée par l’Agence Parisienne du Climat, Apur, Ville de Paris.