La mutualisation d’un diagnostic technique global en copropriété : 1ᵉʳ retour d’expérience de l’Ilot 13 à Paris

publié le 09 juillet 2024

9 min

Copropriétés au sein de l'ilot 13 à Paris
Copropriétés au sein de l'ilot 13 à Paris © Agence Parisienne du Climat

Dans le cadre de l’expérimentation d’éco-gestionnaire de quartier pilotée par la Ville de Paris et menée par l’Agence Parisienne du Climat, plusieurs copropriétés de l’ilot 13 – situé dans le 13ᵉ arrondissement de Paris – se sont lancées dans la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) mutualisé. Cet article propose un retour sur les premiers enseignements de cette mutualisation, à travers un entretien avec le bureau d’études en charge de la réalisation de ce DTG mutualisé.

La mutualisation d’un DTG : une première étape vers le lancement de travaux de rénovation énergétique en commun

Le concept de Diagnostic Technique Global Mutualisé est né de l’expérimentation d’éco-gestionnaire de quartier, menée par l’Agence Parisienne du Climat de 2021 à mi-2023, lors de l’accompagnement des copropriétés de l’ilot 13 (7 copropriétés).

L’Agence a conduit un travail d’analyse des besoins au sein de l’Ilot 13 en réunissant les 7 copropriétés parties prenantes. Plusieurs sujets ont été abordés en lien avec le cœur d’ilot, sur l’adaptation au changement climatique et la rénovation énergétique. C’est sur ce dernier axe de travail abordé dans une logique de mutualisation que les habitants se sont investis. Au total, ce sont 12 visites, réunions de travail ou ateliers participatifs qui ont été organisés entre 2022 et 2023.

Dans le cadre d’une dynamique collective impulsée par l’Agence, l’idée a été de réfléchir au lancement de projet de rénovation globale des immeubles à l’échelle de l’îlot dans une logique de mutualisation.  Il est fait l’hypothèse qu’en phase travaux, cela pourrait permettre de réaliser des économies d’échelle grâce à la mutualisation de certains postes (achats groupés) et conduire à une harmonie architecturale et urbanistique commune aux différents bâtiments concernés.

Ce projet pourrait ainsi être un levier de massification de la rénovation énergétique tout en limitant les couts.

Atelier Diagnostic animé par l’Agence Parisienne du Climat (juillet 2022) © Agence Parisienne du Climat
Balade exploratoire au sein de l'ilot 13, organisée par l’Agence Parisienne du Climat (novembre 2021)
Balade exploratoire au sein de l’ilot 13, organisée par l’Agence Parisienne du Climat (novembre 2021) ©M. Briole

Développer des outils méthodologiques pour accompagner la démarche des habitants

Un cahier des charges pour la réalisation de DTG mutualisé

Cette nouvelle approche a conduit à l’élaboration d’un cahier des charges d’un diagnostic technique global mutualisé, dont une des particularités est d’identifier des postes de travaux dont les couts baisseraient en fonction de l’importance de la commande.

Des visites de site pour rendre compte concrètement des bénéfices d’un projet de rénovation

Quoi de mieux pour s’approprier un projet de rénovation qu’une visite de copropriété rénovée ? Cette rencontre a été organisée au 9 rue Boussingault. Elle a permis de voir concrètement les avantages d’une rénovation globale (confort d’été et d’hiver, baisse des factures) et d’être sensibilisé à certains points d’attention durant la phase travaux.

Visite de la copropriété du 9 rue Boussingault – Ilot 13 (octobre 2023) © Agence Parisienne du Climat

Trois copropriétés ont décidé de se lancer dans l’expérimentation de DTG mutualisé. Le projet de DTG mutualisé a été approfondi en se basant sur le cahier des charges du DTG rédigé par l’Agence Parisienne du Climat. Chaque partie prenante a pu ajouter des points spécifiques à ses problématiques tout en bénéficiant d’une étude à plus large échelle.

Une grille d’analyse pour sélectionner les prestataires du projet

Une fois le cahier des charges fixé, une démarche inédite a été mise en place pour lancer la consultation des entreprises par le collectif de copropriétés.

La première phase qui vise à réaliser le diagnostic mutualisé a été lancée. Les visites des copropriétés se sont déroulées courant mars 2024 et les rendus intermédiaires s’étalent de juin à juillet.

Une mutualisation qui permet d’aller plus loin dans la transformation du cadre de vie des habitants

Ce DTG mutualisé, en plus d’étudier certains points propres à chaque copropriété, a la particularité d’intégrer une évaluation de potentiels d’économies de cout de travaux selon les types de postes de travaux et le nombre de copropriétés qui s’engagent. Il est étoffé d’une analyse d’opportunité d’une installation solaire photovoltaïque en toiture.

Entretien avec M. Goncalves, Directeur des études et du développement chez ReeZOME

Question
Qu’est-ce qui vous a motivé à répondre à cette consultation originale ?
Réponse

ReeZOME s’intéresse aux copropriétés des trente glorieuses et de taille importante, c’est notre cœur de métier. La démarche par son originalité nous a intéressé, car elle vise la massification de la rénovation énergétique. Pour les copropriétés, cela peut réduire les couts d’études et de certains postes de travaux.

Question
Qu’est-ce que cela implique en termes de fonctionnement ou de nouvelle pratique pour votre société ?
Réponse

Nous nous sommes posés la question d’attribuer un ingénieur pour les 3 copropriétés ou bien un par copropriété. Mais cotée ingénierie, la charge de travail du fait des délais était trop importante. Il y a bien un ingénieur différent par copropriété. Par contre, coté architecte, il y en a un seul pour l’ensemble. En interne, cela a créé plus de communication entre les équipes et plus de partage concernant des hypothèses de calcul, (nature des parois…).

Question
À quelle étape en êtes-vous ?
Réponse

Nous avons réalisé fin juin le rendu de l’existant, puis viendront début juillet les améliorations énergétiques en association avec l’ingénierie financière.

Dans un déroulé ordinaire d’un DTG, il est fait au conseil syndical, durant la même réunion, une présentation des postes de travaux d’entretien de la copropriété, puis des postes de travaux d’économie d’énergie, suivis de l’évaluation de leurs couts et des aides financières mobilisables.

Question
Dans le cas du DTG mutualisé, le pré-rendu se déroule en deux étapes. Dans un premier temps, l’état de la copropriété, son mode constructif et les travaux d’entretien. Dans un deuxième temps, les travaux d’économie d’énergie, leurs couts et leurs financements. Est-ce spécifique au DTG mutualisé ou bien est-ce une pratique courante de la société ReeZOME ?
Réponse

Nous procédons de cette façon pour tous nos DTG. Cela allège la quantité d’informations donnée en une seule fois aux membres du conseil syndical. Cela permet également au conseil syndical d’avoir une période de réflexion au sein de la copropriété. Dans le cas présent, cela permet aux trois conseils syndicaux d’échanger en interne, voir entre copropriétés.

Question
Selon vous, comment conserver la dynamique de ces trois copropriétés ?
Réponse

Nous présenterons à chaque copropriété, sous forme d’atelier, un projet de rénovation validé par le conseil syndical. C’est un atelier d’information durant lequel des explications sont données à chaque copropriétaire demandeur (postes de travaux, fourchettes de cout, travaux…) de manière informelle. Une plage horaire est fixée, les copropriétaires viennent quand ils sont disponibles. Cela évite le format « grande réunion » durant laquelle, tous ne peuvent pas participer.

Question
Quels sont aujourd’hui, compte tenu des prix des matières premières et de l’énergie, les postes de travaux mutualisables ?
Réponse

L’installation du chantier ne sera pas payée trois fois, ensuite, il faut que les travaux soient réalisables simultanément ou dans la foulée, ce qui permettrait de réduire le cout des échafaudages. Les copropriétés 1 et 7 étant identiques, les isolants seront les mêmes. Leur fourniture devrait être à un prix plus intéressant. Pour les menuiseries, on peut imaginer une baisse de cout, mais ceci est vrai dans le cas où elles sont de même taille.

Question
Pensez-vous en identifier d’autres en phase maitrise d’œuvre de conception ?
Réponse

Potentiellement oui, car dans les appels d’offres, les chiffrages seront demandés en fonction du nombre de copropriétés.

Question
De manière plus générale, quelles copropriétés seraient susceptibles de se prêter le plus à ce type de projet ?
Réponse

Nous pouvons imaginer des copropriétés possédant des espaces en communs ou partageables, et une chaufferie commune et/ou des similarités architecturales.

Vers la massification de rénovations énergétiques de copropriétés à l’échelle du quartier

La mutualisation de DTG des copropriétés de l’ilot 13 peut constituer une première étape dans la massification de rénovations énergétiques de copropriétés à l’échelle du quartier.

Cette nouvelle méthode pourrait permettre à la fois :

Retrouvez prochainement sur notre site les documents ressources évoqués dans cet article (guide sur la conduction d’un DTG mutualisé, cahier des charges et grille d’évaluation des prestataires).

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