DPE, DTG, PPT, PPPT quels diagnostics pour mon logement et ma copropriété ?

Vous êtes copropriétaire et vous souhaitez louer ou vendre votre logement ou bien assurer l’entretien de votre copropriété mais vous ne savez pas par où commencer : quelle démarche suivre, quel cadre légal ?

La première étape, incontournable, pour bien démarrer son projet : réaliser un diagnostic. Il décrit, de manière synthétique ou approfondie, l’état d’un logement ou d’une copropriété en prenant en compte sa structure, ses équipements et sa performance énergétique.

Il existe plusieurs types de diagnostics répondant à différents objectifs et/ou obligations réglementaires : location ou vente d’un logement, travaux de rénovation énergétique ou entretien d’une copropriété. Nous proposons ici de clarifier lesquels sont obligatoires, les objectifs qu’ils poursuivent ainsi que les modalités de leur réalisation.

Il doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier compétent. Créé en 2006, le DPE a connu plusieurs évolutions réglementaires tendant à le rendre plus complet, unique et obligatoire.

Le DPE individuel propose une description succincte de l’état du logement et de ses équipements, une estimation de sa consommation d’énergie annuelle et une mention précisant à quelle classe énergétique le bien appartient.

En 2021, le DPE individuel a connu des évolutions réglementaires importantes. Le DPE est aujourd’hui :

• Obligatoire pour une vente ou une mise en location ;
• Valide durant une période de 10 ans, sauf en cas de réalisation de travaux de rénovation énergétique ;
• Opposable, ce qui lui confère une valeur juridique importante ;
• Plus simple puisque désormais il n’affiche plus qu’une seule information, qu’on appelle la classe énergétique, qui regroupe les anciennes « étiquette énergie » et « étiquette climat ». Cette classe énergétique correspond à la moins bonne des deux étiquettes calculées par le DPE.

Par ailleurs, la loi Climat et Résilience, entrée en vigueur en juillet 2021, instaure une interdiction de louer les logements les plus énergivores selon un calendrier précis :

• Depuis le 1^er janvier 2023, pour les logements classés G+ ;
• A partir du 1^er janvier 2025, pour les logements classés G ;
• A partir du 1^er janvier 2028, pour les logements classés F ;
• A partir du 1^er janvier 2034, pour les logements classés E.

Vous avez un logement de moins de 40m² et avez réalisé un DPE avant juillet 2024 ? Votre classe énergétique a peut-être changé. Consultez notre actualité sur la réforme du DPE.

Alors que le DPE individuel se limite à l’évaluation de la performance énergétique et environnementale d’un logement, l’audit énergétique individuel se présente comme un véritable outil d’aide à la décision. Réalisé par un professionnel RGE, l’audit va plus loin que le DPE puisqu’il établit également une liste de travaux détaillés et regroupés dans plusieurs scénarios de travaux, et en évalue le coût.

L’audit doit également mentionner les aides qui peuvent participer au financement du projet de rénovation du bien. En effet, l’audit énergétique est obligatoire pour obtenir certaines aides telles que MaPrimeRénov’ Parcours accompagné et notamment les bonus « Bâtiment Basse Consommation » et « Sortie de passoire thermique ».

L’obligation de réaliser un audit énergétique individuel concerne uniquement les mono propriétaires d’immeubles et les propriétaires d’une maison individuelle, lors de la mise en vente d’un bien énergivore, classé D, E, F ou G. L’audit énergétique est alors valable durant 5 ans. Cette obligation, entrée en vigueur en avril 2023, suit un calendrier progressif :

• Depuis le 1^er avril 2023, obligation de réaliser un audit énergétique individuel pour les mono propriétaires dont les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation classés F ou G font l’objet d’une promesse de vente ;
• A compter du 1^er janvier 2025, obligation de réaliser un audit énergétique individuel pour les mono propriétaires de biens classés E ;
• A compter du 1^er janvier 2034, obligation de réaliser un audit énergétique individuel pour les mono propriétaires de biens classés D.

Vous souhaitez plus d’informations sur ces diagnostics ? Vous souhaitez une analyse personnalisée de votre diagnostic ? Pour cela, vous pouvez prendre rendez-vous en Info-Conseil.

Le DPE collectif se présente de la même manière qu’un DPE individuel, mais il est réalisé à l’échelle de la copropriété, en incluant les parties communes.

C’est un document synthétique qui :

• décrit l’état de la copropriété et des équipements (système de chauffage et de production d’ECS, ventilation, auxiliaires, éclairage, etc.),
• propose une estimation de sa consommation d’énergie annuelle et de ses émissions de gaz à effet de serre,
• émet des recommandations de travaux par ordre de priorité permettant d’améliorer la performance énergétique des bâtiments.

Attention, le DPE collectif ne peut pas être utilisé comme DPE individuel. 

La loi Climat et Résilience rend le DPE collectif obligatoire pour tous les bâtiments d’habitation collective, selon un calendrier échelonné :

• A partir du 1^er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots et tous les immeubles en monopropriété (peu importe leur taille) ;
• A partir du 1^ᵉʳ janvier 2025 pour les immeubles entre 50 et 200 lots ;
• À partir du 1^ᵉʳ janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Créé par la loi Alur en 2014, le Diagnostic Technique Global (DTG), est encadré par l’article L. 731-1⁵ du code de la Construction et de l’Habitat (CCH), qui détermine les conditions et liste les contenus attendus de ce diagnostic. Le décret N° 2016-1965 du⁶ 28 décembre 2016 définit le type de profesionnel.le.s habilité.e.s à le réaliser.

Afin de clarifier les attendus, d’harmoniser les contenus techniques et de fiabiliser les méthodes de réalisation du DTG, un référentiel⁷ a été rédigé par l’Agence Parisienne du Climat (APC) et l’Association des Responsables de Copropriétés (ARC). Celui-ci donne un cadre commun pour la mise en application du DTG au sens réglementaire.

Le Diagnostic Technique Global, selon le référentiel mentionné ci-dessus, est une étude qui va plus loin qu’un DPE collectif. Réalisé par un bureau d’études thermique ou bien par une équipe composée d’un architecte et d’un thermicien, il propose un rapport complet de l’état de la copropriété (architectural, thermique, financier), qui établit des scénarios de travaux d’économie d’énergie hiérarchisés et chiffrés et indique les aides financières mobilisables. Il est un outil précieux pour accompagner une copropriété dans son projet de rénovation énergétique.

L’obligation stricte de réaliser un DTG concerne uniquement les immeubles qui font l’objet d’une procédure d’insalubrité, sur demande du syndic de copropriété et la division en lots (mise en copropriété) d’un immeuble de plus de 10 ans.

Le PPPT, réalisé par un professionnel compétent (bureau d’études, thermicien, architecte), est une étude qui permet d’anticiper et de planifier les travaux à entreprendre dans les parties communes d’une copropriété.

Le PPPT doit obligatoirement inclure les rapports de DPE ou de DTG qui ont été produits. Il est valide 10 ans.

Avec l’entrée en vigueur de la loi Climat et résilience, le PPPT devient obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans. Néanmoins, cette obligation ne concerne pas les copropriétés qui ont réalisé un DTG.

L’obligation de réaliser un PPPT suit le calendrier suivant :

• A partir du 1^er janvier 2023, pour les copropriétés disposant de plus de 200 lots
• A partir du 1^er janvier 2024, pour les copropriétés qui comptent 51 à 200 lots
• A partir du 1^er janvier 2025, pour les copropriétés de moins de 51 lots.

Si la copropriété a l’obligation d’élaborer un PPPT, elle n’a en revanche aucune obligation de mettre les travaux proposés en œuvre.

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) devient un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) lorsqu’il a été voté et adopté à la majorité absolue par l’ensemble des copropriétaires en Assemblée Générale. Le PPT recense donc les travaux que la copropriété s’est fixée pour 10 ans. Les travaux indiqués dans le PPT sont alors financés en partie par le fonds travaux, institué par la loi Alur en 2014. Le reste des travaux est financé par les appels de fonds.

Institué par la loi Alur, en 2014, le fonds travaux est une épargne obligatoire qui se fait à l’échelle de la copropriété et qui permet de financer les travaux du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) votés en AG.

L’obligation de mettre en place un fonds travaux concerne :

• Depuis le 1^er janvier 2023, les copropriétés de plus de 200 lots ;
• Depuis le 1^er janvier 2024, les copropriétés comprenant 51 à 200 lots ;
• A partir de 2025, les copropriétés de moins de 50 lots.

Lorsqu’on parle de DTG, PPPT, PPT, on peut se perdre. En réalité, on parle de diagnostics qui ont de nombreux points communs puisqu’ils répondent à des obligations réglementaires visant à assurer l’entretien et la sauvegarde d’une copropriété dans le temps.

• Le DTG est le diagnostic le plus complet que vous pouvez réaliser à l’échelle de votre copropriété. En effet, s’il vous permet de remplir vos obligations réglementaires, il donne surtout une vision plus précise et permet davantage de se projeter dans des travaux de rénovation.
• Vous avez donc tout intérêt à réaliser un DTG, qui va au-delà du PPPT, et qui sera valide pour une durée légale de 10 années.

1. Vous êtes propriétaire d’un logement dans une copropriété de 100 logements à Paris et après concertation avec l’ensemble des copropriétaires, vous souhaitez engager un projet de rénovation de votre copropriété. Quel diagnostic réaliser ? Dans ce cas, il vous faudra réaliser un Diagnostic Technique Global (DTG) et demander à bénéficier du chèque de la Ville de Paris d’un montant de 5 000€ pour la réalisation d’un DTG.
2. Vous êtes une copropriété de 60 logements en chauffage collectif mais vous ne souhaitez pas engager de travaux de rénovation ; vous souhaitez seulement vous conformer à la réglementation. Quel diagnostic réaliser ? Dans ce cas, depuis le 1^er janvier 2024, vous avez l’obligation de réaliser un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT). Et, vous devrez réaliser un DPE collectif avant le 1^er janvier 2025.

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