Réforme du DPE : quelles conséquences pour les logements parisiens ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document qui renseigne sur la performance énergétique et le niveau d’émissions de gaz à effet de serre intrinsèque d’un logement ou d’un bâtiment. Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, il est calculé par la méthode dite 3CL, et couvre 5 usages principaux de l’énergie dans le logement, à savoir : le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire, la climatisation, l’éclairage et les auxiliaires (comme la ventilation).

Il existe 2 sortes de DPE :

• Le DPE à l’échelle du logement (individuel)
• Le DPE à l’échelle de l’immeuble (collectif)

Le DPE évalue la performance d’un logement ou d’un bâtiment au regard de ses caractéristiques techniques, comme la nature des parois et leur niveau d’isolation, l’ancienneté de la chaudière, ou encore l’orientation du logement. Le DPE ne tient pas compte des consommations réelles du bien, qui peuvent varier de l’étiquette annoncée, car celles-ci dépendent de l’usage du logement (taux d’occupation, écogestes, …).

Créé en 2006, le DPE a connu plusieurs évolutions réglementaires tendant à le rendre plus complet, unique et obligatoire.

Le DPE individuel propose une description succincte de l’état du logement et de ses équipements, une estimation de sa consommation d’énergie annuelle théorique, avec inscription de sa classe énergétique. Il mentionne « consommation énergétique excessive » lorsque le logement est considéré comme une passoire énergétique, autrement dit s’il appartient aux classes F ou G.

En 2021, le DPE individuel a connu des évolutions réglementaires importantes :

• l’obligation étendue pour la vente ou la mise en location d’un bien ;
• Il est valide 10 ans sauf en cas de réalisation de travaux de rénovation énergétique ;
• Il devient opposable, ce qui lui confère une valeur juridique importante ;
• Enfin, il n’affiche plus qu’une seule étiquette qui combine les deux facteurs « consommation d’énergie » et « émissions de gaz à effet de serre ».

Le DPE collectif rassemble les mêmes observations que le DPE à l’échelle individuelle, mais cette fois regarde un immeuble dans son ensemble. Il s’intéresse notamment aux systèmes communs de l’immeuble : chaufferie collective, production d’eau chaude, éclairages des parties communes. Il propose également des recommandations de travaux en vue d’améliorer la performance énergétique du bâtiment.

Le DPE collectif peut être réalisé en même temps que le Diagnostic Technique Global (DTG).

Il existe en France une interdiction progressive de la mise en location¹ des logements les plus énergivores. Cette interdiction s’applique avec les échéances suivantes :

• Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 pour les logements classés G+, consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale ;
• En 2025 pour les logements classés G ;
• En 2028 pour les logements classés F ;
• En 2034 pour les logements classés E.

En parallèle, la Loi « Climat et résilience » rend obligatoire la réalisation d’un DPE collectif pour les bâtiments collectifs d’habitation, en suivant les échéances suivantes :

• Au 1ᵉʳ janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• Au 1ᵉʳ janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
• Au 1ᵉʳ janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Le 12 février 2024, Christophe Béchu ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, annonce que le DPE sera à nouveau modifié courant 2024, pour les logements de moins de 40 m². L’objectif de cette révision est de moins pénaliser les petits logements, et d’en sortir une partie de leur statut de « passoire énergétique ». Selon le gouvernement, cette réforme permettrait de sortir environ 140 000 logements de ce statut (environ 11% des logements concernés) afin de les maintenir éligibles à la location à court terme.

Cette mesure entrera en vigueur au 1ᵉʳ juillet 2024.

La méthode de calcul en vigueur pour la réalisation d’un DPE tend à pénaliser les petites surfaces, notamment inférieures à 40m². Cette pénalité peut venir du poids de l’eau chaude sanitaire (ECS) qui est fonction de la surface du logement, indépendamment du nombre d’occupants. Autrement dit, un couple A vivant dans un appartement de 25 m² aura une consommation d’eau chaude sensiblement similaire à un couple B dans un logement de 50 m². Seulement, la consommation d’énergie pour chauffer l’eau sera divisée soit par 25 m², soit par 50 m². Artificiellement, au regard du DPE, le couple A consomme 2 fois plus sur la partie « eau chaude sanitaire » du DPE.

Ainsi, le DPE intègrera des nouveaux seuils pour déterminer les étiquettes énergie des logements de moins de 40 m², à partir d’un coefficient de pondération venant adoucir l’impact de l’eau chaude sanitaire sur la note. Rappelons que pour un logement moyen en France, 30 % de la chaleur produite sert à l’eau chaude sanitaire, contre 70 % pour le chauffage.

Vous êtes propriétaire d’un logement de moins de 40 m² à Paris et avez déjà réalisé un DPE ? L’ADEME a mis en place un simulateur en ligne permettant de retrouver votre DPE, et de mettre à jour son étiquette. Il suffit de se rendre sur le site https://observatoire-dpe-audit.ademe.fr/accueil muni du numéro à 13 caractères du DPE.

Exemple pour un appartement de 15 m² en chauffage et eau chaude électrique, construit en 1948 :

Sur cet exemple, les niveaux de consommation d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre ne changent pas, mais l’étiquette associée évolue. Dans ce cas, l’appartement ne sera plus considéré comme une passoire thermique (étiquettes F et G).

À partir de la nouvelle grille provisoire de correspondance des étiquettes², l’Agence Parisienne du Climat a réalisé une analyse de l’impact de la réforme pour les logements parisiens.

Selon l’INSEE³ Paris compte 1 139 000 résidences principales, dont 444 000 sont des logements de moins de 40 m² concernés par la réforme. Parmi ces logements, on en compte aujourd’hui 53 % (236 000) qui sont en étiquette F ou G. On estime qu’ils ne seront plus que 44 % (193 000) après l’application de la réforme.

Au 1ᵉʳ juillet 2024, près de 43 000 logements parisiens de moins de 40 m² devraient automatiquement perdre leur statut de passoire thermique. De fait, ils ne seront pas impactés par l’interdiction de mise en location avant 2034. Néanmoins, près de 193 000 logements resteront en catégories F et G.

Si vous êtes concerné·e par ce cas de figure, il est important de garder à l’esprit que les gains de consommation d’énergie et l’amélioration du confort sont plus importants dans le cadre de travaux de rénovation à l’échelle de l’immeuble. Les aides financières sont également plus importantes pour ce type de projet.