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Coupler surélévation et éco-rénovation en copropriété : pourquoi, comment ?
Surélever dans le cadre de la rénovation énergétique de votre copropriété peut contribuer au financement du projet, ainsi qu’à la revalorisation patrimoniale de votre immeuble. Découvrez tous les avantages de la surélévation et que faire pour bien vous y prendre.
Pourquoi surélever votre immeuble?
Un gain financier
La surélévation permet la réalisation de surfaces d’habitation neuves aux dernières normes environnementales et énergétiques avec une charge foncière diminuée. Dans une zone de prix du m² élevé, la cession des logements ou des droits à construire peut constituer une opération rentable pour les copropriétaires, et permettre de financer des travaux d’amélioration du bâtiment.
Un immeuble mieux isolé et plus respectueux de l’environnement
La surélévation permet, grâce aux bénéfices réalisés avec la vente des logements, le financement de travaux de rénovation énergétique. De plus, les travaux d’isolation peuvent être réalisés au moment des travaux de surélévation ce qui permet d’économiser le coût des installations (échafaudages) ou des prestations (la maitrise d’œuvre). Certains promoteurs proposent une prestation complète allant des études à la réalisation de l’ensemble des travaux.
A cela s’ajoute la création d’une nouvelle toiture performante soumise aux nouvelles règlementations thermiques (en moyenne 10 % des déperditions thermiques des immeubles parisiens).
Pour finir, la surélévation offre l’opportunité d’intégrer des installations d’intérêt environnemental : solaire thermique, lumière naturelle, récupération des eaux pluviales, végétalisation…
Une augmentation de la valeur patrimoniale de votre immeuble
La surélévation peut contribuer à revalorisation patrimoniale de votre copropriété :
- en enrichissant l’expression architecturale du bâtiment,
- en réduisant les charges d’exploitation et d’entretien,
- en entretenant le bâtiment : les diagnostics réalisés pour le projet de surélévation permettent de mieux connaître l’état général de votre immeuble. Si des pathologies sont soulevées à ce moment-là, elles peuvent être traitées lors des travaux.
Comment s’y prendre ?
Les règles à respecter
Le Plan Local d’Urbanisme de Paris (PLU) définit les formes et volumes qu’une construction va devoir respecter, ainsi que des règles de composition architecturale et d’insertion urbaine. C’est donc un élément clé dans un projet de surélévation. Le PLU dicte notamment deux règles essentielles pour surélever : les règles de gabarit et les règles d’aspect extérieur.
Consulter le PLU
Contacter le conseiller Info-Energie de l’Agence Parsienne du Climat au Pôle d’accueil et service à l’usager de la Direction de l’Urbanisme
Réalisez un audit global de votre immeuble
Un projet de surélévation dépend des caractéristiques du bâtiment et de son environnement urbain. Un audit global, conduit par un bureau d’études thermiques et un architecte, est nécessaire pour prendre en compte l’ensemble de ces paramètres et réaliser le projet le mieux adapté.
Cet audit global qui intègre notamment un volet architectural aidera à définir le potentiel de surélévation et la possibilité de la coupler à d’autres travaux d’amélioration du bâti. Il doit également permettre de définir le bilan financier du projet (coût d’études, coût des travaux, recettes liées à la vente…) et le calendrier.
Une réglementation plus favorable : profitez-en !
De nouveaux droits à construire
Adoptée en mars 2014, la loi ALUR a supprimé le Coefficient d’Occupation des Sols, qui fixait une densité bâtie maximale sur chaque parcelle et bloquait ainsi des possibilités de créer des surfaces d’habitation supplémentaires.
De plus, à Paris, sous la condition de respecter un objectif de mixité sociale, il est autorisé de délivrer les permis de construire en dérogeant aux règles du PLU pour la surélévation d’un immeuble, afin de s’aligner sur la hauteur des constructions mitoyennes.
Une simplification des règles de copropriété
La loi ALUR, a modifié l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés :
- l’unanimité des copropriétaires n’est plus nécessaire pour autoriser la surélévation aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ont été modifiées. La décision doit être prise à la majorité des deux tiers des voix des copropriétaires (article 26), voire à la majorité absolue (article 25) en cas de cession à un tiers, si l’immeuble est situé en zone de droit de préemption ;
- le droit de véto des copropriétaires du dernier étage est modifié en droit de priorité pour l’exercer lors de la cession du droit de surélever par le syndicat des copropriétaires.
Consulter le guide «Surélever son immeuble» de la Mairie de Paris
Aides financières : candidatez à Eco-rénovons Paris !
Ce programme exceptionnel de la Ville de Paris propose un accompagnement renforcé à toutes les phases de votre projet de rénovation, ainsi que des aides financières pour la réalisation de l’audit et des travaux (dont la végétalisation et la surélévation).
En 2017, le programme subventionne jusqu’à 45% du montant HT de l’audit global.
Pour candidater, inscrivez votre copropriété sur coachcopro.paris, porte d’entrée au programme, ou contactez un conseiller de l’Agence Parisienne du Climat, qui vous guidera dans votre candidature.
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