Achat d’appartement et performance énergétique, quels sont les points de vigilance ?
Après avoir sélectionné son quartier de prédilection, se pose la question de l’aspect du bâtiment puis du charme du logement. Quel que soit l’arrondissement parisien, si on trouve facilement des résidences et des logements à notre goût, il en est rarement de même quand on étudie leur frugalité énergétique. Cette frugalité, n’est pas seulement bonne pour notre porte-monnaie, elle l’est aussi pour notre confort hiver comme été et pour ses moindres émissions de gaz à effet de serre. Nous avons rassemblé ici les indices et sources d’informations de façon à vous permettre d’y voir plus clair.
Les points d’attention sur la copropriété/l’immeuble
A Paris, une majorité d’immeubles construits avant la première réglementation thermique
La première réglementation thermique imposant un minimum d’isolation lors de la construction des immeubles date de 1974. Il faut savoir que la réglementation thermique des bâtiments neufs a évolué ensuite. Ainsi, plus le bâtiment est récent, meilleur sera son isolation. Si vous êtes à la recherche d’un logement, préférez un bâtiment construit après 1989, date à laquelle la réglementation a commencé à se renforcer.
Cependant plus de 90 % des bâtiments parisiens ont été construits avant 1974 ce qui signifie qu’ils sont rarement isolés…
Acheter dans un immeuble non isolé n’est pas forcément une erreur. Une fois éco-rénové, celui-ci sera aussi, voir plus confortable, qu’un bâtiment plus récent.
Un bâtiment construit avant 1974, une fois isolé par l’extérieur, deviendra très confortable hiver comme été :
- En hiver les murs ne seront pas froids les fenêtres équipées de double vitrage laisseront entrer la chaleur solaire ;
- En été, la masse de matériaux enfermée dans l’isolation captera la chaleur transmise par l’aire ambient.
La température montera lentement dans le logement permettant ainsi de retarder l’arrivée d’un épisode caniculaire et d’en atténuer son importance. Cette propriété est appelée l’inertie thermique qui est très souvent supérieure après rénovation, à celle d’une construction récente isolée par l’intérieur…
Les documents à consulter au sein de la copropriété
- Demandez au vendeur si un audit énergétique, ou mieux, un diagnostic technique global a été réalisé. Si c’est le cas, ce document est a étudier minutieusement. Il vous informera sur les améliorations énergétiques possibles, accompagnées d’une évaluation des couts travaux.
- La consultation des PV (procès verbaux) d’Assemblée Générale de copropriété, permet de connaitre l’état financier ainsi que l’état d’esprit au sein de la copropriété. Vous y apprendrez peut-être si des travaux d’éco-rénovation sont envisagés et comment ils sont perçus par la majorité des copropriétaires.
Mieux vaut acheter dans une copropriété classée F ou G qui a une dynamique de rénovation, plutôt que dans un immeuble un peu mieux noté mais dont le courant majoritaire est de ne rien faire… Saluons ici le courage et le dynamisme des membres de conseils syndicaux qui arrivent à faire voter d’ambitieux projets de rénovation.
Découvrez de nombreux exemples de projets de rénovation exemplaires sur la plateforme d’accompagnement des copropriétés CoachCopro.
Les points d’attention concernant le logement
La place du logement dans le bâtiment est importante. D’un point de vue thermique, il est préférable que votre logement soit entouré par d’autres logements, (au-dessus, en dessous, sur la droite et la gauche). Cela a pour effet de bénéficier du maximum de surfaces chauffées jouxtant votre futur appartement. Préférez également un logement traversant, ceci vous permettra de le rafraichir facilement en été.
Le diagnostic de performance énergétique du logement (DPE)
Le vendeur doit vous remettre un diagnostic de performance énergétique du logement dont la figure suivante résume la note qui lui est attribuée :
Résumé de notation, extrait du DPE d’un logement
Le diagnostic de performance énergétique tel que réalisé depuis le premier juillet 2021 ne repose plus sur les factures des précédent·es occupant·es. Ceci est un progrès quand on sait que à logement égal, la consommation énergétique peut varier de + / – 30 % suivant les occupant·es. Même si ce nouveau DPE n’est pas parfait, ce document vous apportera :
- Les principales postes de déperdition, illustrant l’importance des fuites chaleur ;
- Une estimation des consommations énergétiques et de leurs coûts annuels ;
- Des pistes d’amélioration telles que l’isolation et l’amélioration de la ventilation.
Si le·la diagnostiqueur·euse n’a pas fait d’erreur de saisie, (oubli de prendre en compte un mur pignon sur l’extérieur, un sous-sol ou un comble non occupé sous toiture…) vous connaîtrez les principales faiblesses mais également les pistes d’amélioration de votre futur logement.
Exemple de schéma de déperdition d’énergie, extrait du DPE d’un logement
Travaux et pistes d’améliorations
Les pistes d’amélioration de votre logement sont données au chapitre « recommandations d’amélioration de la performance » du DPE.
Globalement les postes de travaux permettant d’augmenter la performance énergétique d’un immeuble sont toujours les mêmes :
- Isolations des murs et des toitures, remplacement des fenêtres si celles-ci ont plus de 20 ans ;
- Amélioration du système de ventilation en installant un ventilation mécanique centralisée sensible à l’humidité ;
- Rénovation du chauffage et de la production d’eau chaude sanitaire : débarrassez-vous des convecteurs « grille pains » et des vieux cumulus électriques. Si la chaudière gaz à plus de 20 ans, optez pour un modèle à condensation. Au gaz ou à l’électricité le chauffage doit être programmable de façon à réduire les températures en cas d’absence ou la nuit.
Si la copropriété ne vous semble pas très décidée à s’engager dans un projet de rénovation globale ou si certaines façades ne peuvent pas être isolées par l’extérieur, il faudra penser à réaliser des améliorations à l’échelle du logement.
N’hésitez pas à contacter un·e conseiller·ère France Rénov de l’Agence Parisienne du Climat qui vous permettra de faire le point, car il est préférable de penser à l’isolation par l’intérieur avant de terminer l’aménagement et la décoration de son appartement.
Pour aller plus loin :
- Les aides pour rénover son logement ou sa copropriété
- Rénovation énergétique des copropriétés : les réponses à vos questions
- La plateforme CoachCopro pour retrouver des ressources, retours d’expériences et évènements proches de chez vous en lien avec la rénovation des copropriétés